居民住房房产税免税扣除的社会福利效应分析与模式选择开题报告

一、课题的意义、国内外研究进展、应用前景等（列出主要参考文献）

（一） 课题意义

房产被认为是一种较为稳健的资产类别，在家庭财富中具有重要地位。《中国家庭财富调查报告(2017)》的调查数据显示中国家庭房产占家庭总资产的七成。从房产视角来看，居民贫富差距在居民住房持有上进一步扩大。房产税是将房屋作为征税对象,向产权人征收的一种财产税。房产税的税源来自于纳税人的收入，使其具有调节分配的作用，从而缩小贫富差距和维护社会公平。除调节收入分配格局和调控房价的作用外，房产税还完善了现有税制，为地方政府开拓取得财政收入的新税源。

当前，从上海、重庆两市进行房产税改革试点到现在已经九年, 而房产税全面征收方案却迟迟没有落地。从理论研究和国际实践来看,房产税的征收方案在设计时，一般有一定的免税扣除。本研究以房产税的社会福利效应为切入点，模拟对比分析不同免税扣除模式下的社会福利效应，从而选择出合理的房产税免税扣除模式，可以为相关部门制定房地产税政策提供参考，为开征房地产税提供决策依据，促进房地产税的推行进程。

（二） 国内外研究进展

1.房产税免税扣除的内涵

房产税是以纳税人所拥有的房产作为课税对象的一种财产税，早在两千多年前的希腊，便已是财产税的一个常规税种（Seligman Edwin，1890）。在西方财政理论中，理想的房产税制应该具有以下特征：广泛的课税范围, 统一的制度设计，不存在豁免、免除、特殊税率等特殊规定；税收中性, 不对经济活动造成扭曲；横向公平，至少不是累退的；易于管理；规定简单等。但是在现实中, 由于房地产价值与纳税人当期收入的不匹配造成的房地产税征收困难以及其他一些实际问题, 使得各国房地产税的制度设计不得不采用一些特殊措施。目前世界上200多个国家和地区中，有130多个国家和地区开征了房地产税。尽管税种名称、课税对象、计税依据、税收优惠等税制要素存在差异, 但税种属性基本相同, 都是对房产在保有环节征收的税种，且大多数征收房产税的国家均在税收优惠中嵌入免税扣除制度。胡怡建，杨海燕（2017）总结国际经验得出实施房地产税的国家大都采取普遍征税制, 即全部不动产均负有法定纳税义务, 同时又设有税收减免和扣除等政策。在我国现阶段,考虑到住房制度改革时间不长,居民收入水平和税负承受能力等国情因素,在开征房产税的初期, 需要克服不小的压力和阻力，而为了使房产税改革能够顺利推进，应当对个人住房给予一定的免税扣除。周凤珍,张艺凡（2016）从我国的实际情况出发, 也认为对于普通住房, 在初期阶段不妨适当放宽优惠力度, 待时机成熟再逐渐优化扩大税基。吴旭东，田芳（2015）则从满足居民基本居住需求、符合我国基本国情、体现“量能课税”原则、有利于降低税收成本和维持住房正常使用所需这五个方面详细阐述了设定免税扣除的必要性。房产税作为直接税, 纳税人对房地产税负的敏感程度较高, 并且房产税税

基与税源存在着分离, 保有环节房地产税的税基是不动产的价值 (或数量)， 税源却往往是纳税人从课税对象之外获取的其他收入或利益 (如工薪收入、其他动产等) 。因此，对房地产税的优惠也不同于其他税种（何杨等，2014）。

2.免税扣除的多种模式

当前,我国研究的免税扣除可采取的方法主要有按面积扣除、按套数扣除和按房产价值扣除三种，而按面积扣除又可分为按人均面积扣除和按家庭面积扣除，按套数扣除主要为首套房扣除。在国外研究中又有例如“断路器”机制、特殊纳税人等特殊模式。

①面积扣除法

采用面积扣除法的国家仅有巴西、乌克兰和斯洛文尼亚。例如，乌克兰房产税根据不同的住宅类别, 分别设定免税面积, 公寓的免税面积为120平方米, 别墅为250平方米, 拥有多处别墅和公寓的免税建筑面积为370平方米。采用面积扣除法的国家以经济转型国家为主, 究其原因, 主要是这些经济转型国家目前房地产价值评估体系尚未建立起来, 不具备按照房屋评估价值计算免税扣除金额的先决条件, 因而选择相对简便的面积扣除法（徐从超，鞠铭，2017）。值得一提的是, 2011年, 我国上海和重庆地区试点的房产税也都采用了面积扣除法。多数学者也认为“按人均面积扣除”方式比较适合我国目前的国情 (岳树民，2010；吴旭东、田芳，2015；詹鹏、李实，2015)。

②套数扣除法

套数扣除法，是指以个人或家庭为单位，将其拥有的房产套数加总，设定免税套数，针对剩余套数征税。套数扣除法下需要计算应税套数的价值，以此作为房地产税的计税依据。套数扣除法的优点在易于管理和执行简单。但选择套数扣除法的国家和地区较少，主要因为其与房产税普遍征收的基本课税理念相悖。有少数学者支持“按套数扣除”方式，如刘金东，丁兆阳（2017）认为从保证家庭支付能力角度考虑, 按套数给予首套房免征房产税的方案值得推广；刘金东，孔培嘉 (2018) 研究了四种房地产税的征收方案，认为从公平性、家庭支付能力和征管难度来讲，应优先选择首套房免税方案。

③价值扣除法

价值扣除法，是指以房地产的一定价值设定免征额，并以扣除免征额后的价值作为计税价值征收房地产税。价值扣除法包括了定额扣除和比例扣除。由于价值扣除法与房地产税从价计征的税收属性相同且操作简便，因而受到许多国家的青睐。美国推行的“房产减值”优惠就是一种典型的价值扣除法。房产减值是直接在房地产评估价值上减去一定的额度，并以减免后的金额作为房地产税的计税依据，操作中是以评估价值

乘以税基比率得到最终税基价值。一些学者也认为“按人均价值扣除”方式更加符合税收公平与效率的原则 (侯一麟、马海涛，2016；张平、侯一麟，2016)。但价值扣除法对房产评估的精确度要求较高，评估价格直接影响纳税人的纳税额，可能会引发纳税人的争议。

④“断路器”机制

美国的断路器机制主要面向低收入群体，为了保障低收入家庭的基本生活。在该政策下，当税负占纳税人收入的比例高于某一数额时，州政府就给予纳税人某些税收优惠，例如退还一部分税收，以此保证家庭房地产税的支付能力。也有别的州提供不同形式的与个人收入相关的房产税优惠，即仅仅依据低收入者的收入设定房地产税减免额，并不考虑房主承担的房地产税数额（Davis，2018）。比较典型的例子就是美国西弗吉尼亚州2007年实施的断路器政策, 规定：任何年龄段和收入水平的房屋所有者，应当缴纳房地产税额超过其收入的4% 时，按照收入的4% 缴纳房地产税。 “断路器”模式充分体现了量能课税原则，避免了贫穷家庭承担过重税负，而富裕家庭得到过多税收返还的现象（吴旭庆，2018）。

⑤特殊纳税人

英国住房财产税的优惠主要针对特殊的纳税人，给予免税待遇，例如无收入、低收入、残疾人士。另外，住房财产税的征收条件是住房内居住有两名以上的成年人，对于只有一人的情况，征税机构会将税负减征百分之二十五。这种制度优待体现了对特殊人群的社会保障。

综上所述，不同的免税扣除方式都有其利弊，需要选取合适的角度评估不同模式的利弊, 并根据我国现阶段的国情，借鉴西方的理论和实践经验，得出符合我国现状的免税扣除模式。

3.房产税免税扣除的效应分析和模式选择

房产税具有多种效应，例如再分配效应、效率效应等。学者们主要在由职能确定的三种效应里展开研究，但也有少部分学者从其他一些独特效应角度出发。学界普遍在研究房地产税免税扣除模式时，从选取的效应出发，对不同模式进行实证分析评价，最后得出合理的相应免税扣除模式。

① 根据职能产生的三种效应分析

房产税是财产税体系重要组成部分，是地方政府取得财政收入的重要来源，也是国家调节收入分配格局和调控房地产市场的重要杠杆，在整个税制结构中占有举足轻重的地位，并且开征房产税将有利于完善税制体系，优化税制结构，健全地方税体系，调节收入分配，调控房地产市场，进而促进社会公平。但我国房地产税改革的三种主流的职能定位，即调节社会财富分配、充当地方主体税种和调节住房市场价格（冯海波、

刘勇政，2011）。这三种主流职能分别对应再分配效应、财政收入效应和供求效应。岳树民等（2019）就基于中国家庭收入调查数据，比较分析了三种免税扣除方式的公平效应、财政收入效应和供求效应，最后建议将人均面积扣除和人均价值扣除方式相结合，采取“面积 价值”的复合扣除方式。但有学者分别就房地产税的收入规模和税款支付能力，都否定了未来房地产税充当地方主体税种的可行性（李文，2014；刘金东、丁兆阳，2017）。白文周（2016）则比较了上海、重庆两地房价的同比增长率之后，认为其对房地产市场的影响力度与具体的住房结构和质量有关，无法得出房地产税的实行会对房价产生有利还是不利影响的结论。梁运文等（2010）提到自有房产价值不平等对家庭财产总体不平等的贡献率达到了60%以上。调控财产分配差距也成为政府推行房地产税改革的主要目标。由此可见，相比于充当地方税种和调控房地产市场的职能，调节收入分配才是更主要的职能。因而学者们大都从再分配效应的角度出发，结合其它视角，对免税扣除模式进行分析，例如张平，侯一麟（2016）考虑了房地产税的纳税能力、税负分布，景明禹（2017）等还将再分配效应与家庭支付能力相结合分析，而孔培嘉（2019）综合考虑对财产和收入的再分配效应以及短期内征收管理的可行性。刘金东，孔培嘉（2018）也是以再分配效应为基础，但按照 Oates (1969) 和 Yinger (1982) 的房价资本化理论，利用税款贴现的方法将房产税未来每一年度的应纳税额贴现到当前时点，将流量的应纳税额转换为存量的税收价值，妥善解决了即期税收负担与房产价值不匹配的问题。

② 经济效应

在个人住房房产税具有地方税属性的前提下, 意味着区域间的差异化税收政策相应产生区域化的经济效应。这一前提得到了国际经验和受益论的理论支撑。根据国际经验, 世界大多数国家将房地产税作为地方税种, 赋予地方政府收入权、征管权和一定的税权 (何杨等, 2014) 。根据受益论, 房地产税是居民对地方政府所提供的辖区内公共服务和公共物品的付价, 具有地方差异性 (Oates, 1969；张平等, 2016) 。孙少芹，崔军（2018）就采用了倍差法 (DID) 对个人住房房产税试点地区的地方经济主体变化进行实证检验。

③ 社会福利效应

房地产税是一个能够实现纵向公平的税种，是受益税（Fischel，1992；Hamilton，1976）。郝秀琴（2014）认为提高效率、增进公平是提升社会福利水平的两种机制，效率是社会福利最大化的必要条件，公平分配是社会福利最大化的充分条件。政府的社会经济政策应以社会福利最大化为目标，追求公平与效率的均衡。尹音频，金强（2019）也赞同房地产税属于受益税，并且认为仅关注其收入再分配效应具有局限性，而社会福利水平体现了公平与效率的统一，更能兼顾不同收入群体的利益。

学者在进行社会福利效应的实证分析时，通过不同的社会福利函数进行测度。尹音频，

金强（2019）基于中国家庭追踪调查数据，借鉴阿玛蒂亚·森 (1977) 的福利函数：W=μ（1-G），考察了不同课征模式下房地产税的社会福利效应。其中μ是人均收入水平，G是衡量收入差距的基尼系数。（1-G）反映了社会收入分配的公平状况。（1-G）与μ的乘积为社会福利水平W, 反映了社会成员拥有的均等经济资源。该福利函数揭示了社会福利水平与收入分配平等程度、人均收入之间的成正比的关系。刘莉云（2014）采用了阿特金森（1970）的方法评价居民收入分配状况。记所有向量为1的向量为e，我们考虑的收入，此时每个人的收入均是，但产生和实际收入分布同样的社会福利。是唯一的，称其为平等分配的等值收入。若μ是平等收入，及，则可用阿特金森指数表示一个社会的收入不平等程度，其中。阿特金森社会福利函数，社会福利函数随μ的增加而增加，随的提高而减少。

（三）应用前景

目前，距离上海、重庆两市进行房产税改革试点到现在已经九年。近年来，政府多次在会议和报告中提到要推进房产税改革。而从现有理论研究和国际实践来看, 尽管免税扣除的模式各有不同，但免税扣除设计是有必要性的。学界普遍在研究房地产税免税扣除模式时，从选取的效应出发，对不同模式进行实证分析评价，最后得出合理的相应免税扣除模式。但其效应分析的研究角度较为单一，从再分配效应这一特定视角研究较多，关于社会福利效应等其他效应研究较少。针对房产税作为受益税的性质，社会福利效应能兼顾公平与效率以及不同收入群体的利益。另外，现有学者针对房产税的免税扣除做探究时，对样本的地区分类多为农村与城镇，而本研究将对样本的地区按一二三线城市进行分类。总的来说，已有的房产税免税扣除研究已经取得一定进展，但是还可以进一步的补充与完善，推进我国房产税征收政策的出台。