南京市NO. 2019G67地块定位策划开题报告

1. 研究目的与意义

在房住不炒的大背景下，虽然房产已经很难被投机炒作了，投资的门槛难度也提高了，但从长远来看，中国的仍处在城镇化进程之中，仍在大力发展城市群，人口仍在不断聚集，国家也仍然处于并将长期经济增长的上行通道内。国内的各级城市仍在成长，就算成长速度比不上之前20年，但是人口的集聚趋势不会改变，而且随着基建的铺开，城市的边界也会不断生长。人口的聚集带来了居住、生产的需求，经济的发展为房价提供了坚实的支撑。

政策方面，国内的楼市政策已经逐步转变为“一城一策”，所谓“一城一策”，就是分类调控、精准调控，面多了加水、水多了加面，房价不能大涨、影响社会稳定，但也不能大跌、破坏金融体系。南京的房地产市场在限价政策的影响下处于平稳发展的阶段，在这个时间点投资，必须立足于市场，真切关注需求，才能获得理想的利润。

no.2019g67（栖霞区西岗街道毕升路东侧地块一）东至国有土地，南至国有土地，西至毕升路，北至国有土地。出让面积79884.14平方米，用地性质为r2二类居住用地，出让年限70年，容积率1.01≤r≤2.2。

2. 研究内容和预期目标

1、 研究内容

房地产项目定位策划就是房地产开发项目的可行性研究。可行性研究的根本目的是提升项目决策的科学化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

研究内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查；(3)市场分析; (4)项目规划设计；(5)社会及环境效益分析；(6)经济效益测算；(7)开发建设计划；(8)营销策划；（9）结论及建议。

3. 国内外研究现状

国外研究：

20世纪70年代，可行性研究正式运用到房地产领域的项目建设。众多学者从房地产项目的区位选择、投资的成本和收益、风险分析、防范和决策等多个方面对房地产项目进行了开拓性的探讨。w.behrens amp; p.m.hawranek (1994)认为可行性研究作为房地产投资整个周期的重要阶段，为房地产的投资决策提供了非常重要的依据;并且在整个建设项目过程中，由于外部环境和内部因素的变化和影响，可行性究是一个反复优化和论证的过程。arthur. j.keowr (2002)则研究了房地产可行性分析中的不确定性环境，他认为在分析风险因素时，可以采用概率的分析方法，从而可以测算出风险的具体大小及其对项目的影响程度和影响弹性。gaglon. e. greer amp; micher.d. farred (2003)认为在房地产项目的可行性研究中，最重要的是对可能存在的风险进行分析、认识、预测和防范。并且他把风险分为三种:(1)财务风险(financial risk), 即在项目的建设过程中，由于不同的财务管理模式所引起的财务方面的风险;(2)可保风险(insurable risk)，即这种风险是可以转嫁给保险公司的，大多数是由于不以人的志为转移的自然灾害所导致的;(3)经营风险(business risk)，即由于经营管理者做出不恰当的决策而引起的风险，这种风险是可行性研究中最为重要的风险，同时也是以通过可行性研究来规避的。

romualdas，viktoras zubrecovasb (2009)引进了一个多维度的效率分析模型对房地产的可行性进行分析。这一模型为解决替代项目、品种选择、投资资源分配、房地产价值维护和提高等方面的问题提供了很好的思路。david m geltner, norman filler在们的《商业房地产投资分析》(2009)一书中，从房地产投资者的角度分析了房地产价格的影响因素，从供给与需求两方面展开，当前经济形势以及对经济发展的预期是影响需求的最主要方面，资本市场和土地供给等方面影响着房地产的供给。从投资者角度的分析给房地产开发的可行性研究提供了很好的依据。

4. 计划与进度安排

研究计划表：

5. 参考文献

[1]刘洪玉.房地产开发经营与管理[m].北京:中国物价出版社，2001.

[2]梅贤.房地产开发的规划与城市发展的研究[j ].消费导刊，2008.

[3]孙玉梅等.房地产市场分析的内容与特点[j ].建筑经济，2003.