房价波动的区域差异及其影响因素研究——以南京市为例开题报告

1. 研究目的与意义

二十世纪九十年代以来，我国房地产市场迅猛发展，已经成为拉动中国经济增长的支柱产业。房地产市场的发展不仅直接影响我国国民经济发展和社会稳定，更关乎国家民生大计。然而，在房地产产业为我国的经济增长做出巨大贡献的背后，房地产市场本身存在一定问题，房价过高且上涨过快，导致房地产市场投机投资过热，普通消费者购房压力过大。房价是房地产市场情况的直观反映，政府密切关注房地产市场，关注房价的波动并通过调控房价来引导房地产市场健康发展。2017年10月，习近平总书记在十九大报告中指出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位；2019年7月底中共中央政治局会议明确强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，这都意味着我国坚持房地产调控不动摇，保障房地产市场的长期健康稳定运行的决心。稳定房价是“房住不炒”为重心。目前我国多数地区房价总体趋稳，部分地区房价有回落现象。但鉴于我国经济下行压力较大，在坚持“房住不炒”的基础上，因城施策，针对不同区域之间经济发展情况的差异，进行差别化的房地产调控将成为关键。

本项目以长三角经济发达城市南京市为例，着重深入调查，获取南京市不同区域房价一手资料，采用统计分析和计量分析等手段，研究南京市不同区域房价波动的差异及其影响因素，并提出稳定南京市房地产市场的相关政策建议，以期为南京市房地产调控提供参考借鉴。

2. 研究内容和预期目标

研究内容：

基于调查统计等方法，获取南京市2010-2019年不同区域住宅、商业地产房价，比较不同区域房价波动的差异，提炼南京市房价波动的区域特征；采用计量分析等方法确定南京市不同区域房价波动的影响因素，并提出相关政策建议。

拟解决的关键问题：

3. 国内外研究现状

（一）国外研究现状

房价变动与经济周期密切相关，房价指数已成为世界范围内重要的经济指标。为了计算这类指数，pereira和 coelho（2013）认为必须在宏观一级，而且在微观一级，对住房的平均交易价格作出可靠的估计。以往学者的目光都放在宏观一级的研究上，在葡萄牙，自金融和经济危机开始以来，对这类微观统计数据的需求迅速增长。葡萄牙统计局在国家一级提供了一系列宝贵的数据；但是，由于数据不多，无法直接用于产生可靠的区域一级估计数。鉴于此，微观一级的研究意义不容忽视。尽管如此，国外学者的多数研究仍是以宏观层面为主，研究认为对房价波动影响最大的是宏观经济因素。kaulihowa和kamati（2019）认为，上期波动率、gdp和抵押贷款是房价波动的主要决定因素，认为应密切监测宏观经济基本面，以减轻房价波动的问题。alqaralleh（2019）在房价对住房基本面的不对称敏感性的研究中，考察房价周期中的不对称现象，并了解房价的动态变化，在区域和国家两级纳入宏观经济变量，即住房负担能力、失业率、抵押贷款率和通货膨胀率。综合而言，国外对于房价波动的影响因素研究以宏观影响因素为主，近年来也越来越重视把宏观经济变量与微观影响因素联系起来，更加全面地对房价波动影响因素进行剖析探讨。

（二）国内研究现状

4. 计划与进度安排

1、论文选题和文献检索阶段（2022年10月25日－2022年10月31日）：收集、阅读、分析资料和文献，在导师指导下完成选题和论文构思。

2、开题报告和论文大纲阶段（2022年11月1日－2022年11月29日）：在导师指导下撰写开题报告和论文大纲。

3、论文初稿撰写阶段及中期检查（2022年11月30日-2022年3月13日）：在导师的指导下撰写论文初稿，并提交指导老师评阅。

5. 参考文献

[1] pereira l n, coelho p s. estimation of house prices in regions with small sample sizes [j]. the annals of regional science, 2013, 50(2): 603-621.

[2] kaulihowa t, kamati k. determinants of house price volatility in namibia [j]. international journal of housing markets and analysis, 2019, 12(4): 807-823.

[3] alqaralleh h. asymmetric sensitivities of house prices to housing fundamentals: evidence from uk regions [j]. international journal of housing markets and analysis, 2019, 12(3): 442-455.